¿Puede el Propietario (No Deudor) Exigir la Prescripción de su Hipoteca?

Teniendo en cuenta que en el caso concreto no puede hablarse de la existencia de obligaciones solidarias y atendiendo al carácter de poseedor hipotecario que tiene la demandante, el paso del tiempo sin que el acreedor ejerciera la acción para hacer valer la garantía real en su favor, conlleva a que se configure el término prescriptivo. 

 

Explicación concisa de un caso decidido por el Tribunal: 

La sentencia analiza un caso en que una Cía. SAS (la demandante) —que no es deudora de los pagarés— adquiere dos inmuebles (apartamento y parqueadero) gravados por una hipoteca constituida originalmente por la Constructora .. Ltda. a favor del Banco .. S.A.. A pesar de no ser deudora personal, la compañía goza de legitimación activa para solicitar la prescripción extintiva de la acción hipotecaria, por las siguientes razones:

• Calidad de “tercera poseedora”

• La demandante es propietaria de bienes sobre los cuales pesa la hipoteca, pero no firmó los pagarés que originaron la obligación. Jurídicamente, se la considera “tercera poseedora” de un derecho real ajeno, título que le otorga un interés directo en el gravamen que recae sobre su propiedad .

• Excepción a la indivisibilidad y a la accesoriedad

• La hipoteca se constituyó como “abierta” (sin límite de cuantía) y el bien hipotecado fue fraccionado en unidades independientes (Ley 675/2001, art. 17). Esto permite tratar cada unidad de forma autónoma, excepción a la regla general de indivisibilidad y accesoriedad de la hipoteca .

• Prescripción de la hipoteca como modo indirecto de extinguirla

• Al tratarse de un derecho accesorio, la hipoteca puede extinguirse indirectamente cuando prescribe la obligación principal (art. 2537 C.C.). Como el Banco no ejerció la acción real ni ejecutiva dentro del término legal (3 años desde la exigibilidad en 1999), la garantía quedó extinguida por el paso del tiempo.

• Legitimación activa para pedir la declaratoria de prescripción

• La demandante, en su calidad de titular del derecho real hipotecario, puede alegar la prescripción tanto por vía de excepción (en un proceso iniciado por el acreedor) como por vía de acción (demanda declarativa), de conformidad con el art. 2513 C.C. y la reforma de la Ley 791/2002 .

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En los procesos en que se ejerciten los derechos reales de prenda o hipoteca, de los cuales son fiel trasunto los ejecutivos para esos efectos, es competente el juez de lugar donde están ubicado los bienes

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Para aclarar tal duda, la Sala de Casación Civil de La Corte Suprema de Justicia de Colombia aclaró en providencia del 12 de diciembre de 2017 que, aunque no es precisa la redacción del numeral 3º del artículo 28 del Código General del Proceso, para el ejercicio de los derechos reales de prenda e hipoteca debe seguirse el trámite en el lugar de ubicación de los bienes.

Es así pues como la Corte Suprema al decidir un conflicto de competencia resolvió en el caso particular que como lo pretendido era el cobro de una obligación a través de la prerrogativa de persecución de la condición de acreedor hipotecario (artículo 2452 del Código Civil), se trata del ejercicio de «derechos reales», que supone un foro real, e impide tener en cuenta de manera concurrente otros factores de competencia como el lugar de cumplimiento de la obligación (28-3 C.G. del P.) o el domicilio del demandado (28-1 ibídem), pues, precisamente el carácter exclusivo de la atribución conlleva que nadie más la ostenta.

Al respecto, precisó recientemente la Sala en un caso con contornos similares que,

en los procesos en que se ejerciten los derechos reales de prenda o hipoteca, de los cuales son fiel trasunto los ejecutivos para esos efectos, es competente el juez de lugar donde están ubicado los bienes, no obstante la redacción del numeral 3° del artículo 28 del Código General del proceso no hizo tal precisión. Conclusión que ningún desmedro sufre con los fueros personal y obligacional, previstos en los numerales 1 y 3 del citado artículo 28, que suelen concurrir para procesos ejecutivos, pues dado el carácter imperativo y excluyente del fuero privativo, es evidente que para el ejercicio de los derechos reales de prenda e hipoteca en estos casos, debe seguirse el trámite en el lugar de ubicación de los bienes, con independencia del domicilio del demandado y del sitio de cumplimiento de las obligaciones, que a voces del numeral 8 ibídem, no pueden confluir (AC1190-2017).

Corte Suprema de Justicia, Sala De Casación Civil
Id: 620601
Número De Proceso: 11001-02-03-000-2017-03367-00
Número De Providencia: Ac 8474-2017
Clase De Actuación: Conflicto De Competencia
Tipo De Providencia: Auto
Fecha: 12/12/2017
Ponente: Álvaro Fernando García Restrepo
Tema: Conflicto De Competencia - Entre juzgados civiles municipales, para conocer de procesoejecutivo con garantía hipotecaria. Fuero privativo cuando se ejercen derechos reales.

Fuero Privativo - En procesos donde se ejercitan derechos reales, el único competente es el juez dellugar donde se encuentra ubicado el bien. Aplicación del numeral 7º del artículo 28 del Código General delProceso. Reiteración de los autos de 2 de octubre de 2013 y 27 de febrero de 2017.

Fuente Formal: Código General del Proceso art. 28 núm. 1,2,3,7 / Ley 270 de 1996 art. 16 / Código Civil art. 2452 / Ley 1285 de 2009 art. 7