Teniendo en cuenta que en el caso concreto no puede hablarse de la existencia de obligaciones solidarias y atendiendo al carácter de poseedor hipotecario que tiene la demandante, el paso del tiempo sin que el acreedor ejerciera la acción para hacer valer la garantía real en su favor, conlleva a que se configure el término prescriptivo.
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Explicación concisa de un caso decidido por el Tribunal:
La sentencia analiza un caso en que una Cía. SAS (la demandante) —que no es deudora de los pagarés— adquiere dos inmuebles (apartamento y parqueadero) gravados por una hipoteca constituida originalmente por la Constructora .. Ltda. a favor del Banco .. S.A.. A pesar de no ser deudora personal, la compañía goza de legitimación activa para solicitar la prescripción extintiva de la acción hipotecaria, por las siguientes razones:
- Calidad de “tercera poseedora”
- La demandante es propietaria de bienes sobre los cuales pesa la hipoteca, pero no firmó los pagarés que originaron la obligación. Jurídicamente, se la considera “tercera poseedora” de un derecho real ajeno, título que le otorga un interés directo en el gravamen que recae sobre su propiedad .
- Excepción a la indivisibilidad y a la accesoriedad
- La hipoteca se constituyó como “abierta” (sin límite de cuantía) y el bien hipotecado fue fraccionado en unidades independientes (Ley 675/2001, art. 17). Esto permite tratar cada unidad de forma autónoma, excepción a la regla general de indivisibilidad y accesoriedad de la hipoteca .
- Prescripción de la hipoteca como modo indirecto de extinguirla
- Al tratarse de un derecho accesorio, la hipoteca puede extinguirse indirectamente cuando prescribe la obligación principal (art. 2537 C.C.). Como el Banco no ejerció la acción real ni ejecutiva dentro del término legal (3 años desde la exigibilidad en 1999), la garantía quedó extinguida por el paso del tiempo.
- Legitimación activa para pedir la declaratoria de prescripción
- La demandante, en
su calidad de titular del derecho real hipotecario, puede alegar la
prescripción tanto por vía de excepción (en un proceso
iniciado por el acreedor) como por vía de acción (demanda
declarativa), de conformidad con el art. 2513 C.C. y la reforma de la Ley 791/2002 .
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