Esta publicación está dirigida especialmente para abogados litigantes que no dominan el tema de derecho que a continuación se expone o que apenas inician en el mundo del litigio, recordándoles que nos gusta asociarnos con abogados para llevar casos en conjunto. Contáctenos: valenciagrajalesabogados@gmail.com
Llevamos 18 años asumiendo litigios y más de 15 años prestando orientación a abogados en todo el país bajo un servicio 100% virtual en los diferentes campos del derecho, ofreciéndoles conceptos, asesorías, el que haríamos en determinado caso, modelos de nuestras demandas de litigantes y demás necesidades y herramientas jurídicas, servicio que pueden solicitar a nuestro correo valenciagrajalesabogados@gmail.com.
Aproveche y valore muy bien éste material temporal, el cual cuesta años de estudio permanente, años de experienci en el litigio constante y dinero de por medio, para traducirlo en la forma práctica, sencilla y real que el
Dr Alex Valencia como director de litigio de nuestra comunidad lo hace, regalándonos su experiencia de 18 años.
Bienvenidos!
A continuación el Dr Alex Valencia Abogado litigante, profesor, especialista en derecho procesal y director de nuestra comunidad de litigantes en Colombia, mediante sistema de preguntas y respuestas, fundamentándose en la ley vigente despeja las principales dudas procesales que surgen diariamente en el proceso de restitución de inmueble arrendado en Colombia.
(Contacto:valenciagrajalesabogados@gmail.com)
Cual es el trámite para la restitución de un inmueble arrendado?
A continuación analizaremos cuales son los aspectos a tener en cuenta en el trámite para la restitución de un inmueble arrendado en Colombia.
Para efectos prácticos se presenta en orden subtitulado alfabético A B C D E F y así sucesivamente así:
Cuantía
¿Como se determina la cuantía
en los procesos de arrendamiento?
Por el valor de la renta de los doce (12) meses anteriores
a la presentación de la demanda.
En los procesos de tenencia
por arrendamiento, por el valor actual de la renta durante el término pactado
inicialmente en el contrato, y si fuere a plazo indefinido por el valor de la
renta de los doce (12) meses anteriores a la presentación de la demanda. Cuando
la renta deba pagarse con los frutos naturales del bien arrendado, por el valor
de aquellos en los últimos doce (12) meses. Art. 26 nral. 6º CGPDemanda
¿Cuál es la prueba del contrato de
arrendamiento que debe acompañarse con la demanda de restitución de inmueble arrendado?
A la demanda de restitución de inmueble arrendado deberá
acompañarse prueba documental del contrato de arrendamiento suscrito por el
arrendatario, o la confesión de este hecha en interrogatorio de parte
extraprocesal, o prueba testimonial siquiera sumaria. Art. 384 nral. 1º CGP
Notificación
¿Cuál es la dirección de notificación
de la demanda de restitución de inmueble arrendado?
Para efectos de
notificaciones, incluso la del auto admisorio de la demanda, se considerará
como dirección de los arrendatarios la del inmueble arrendado, salvo que las
partes hayan pactado otra cosa. Art. 384 nral. 2º CGP
Oposición
¿Qué sucede si el demandado no se
opone al proceso de restitución?
Si el demandado no se
opone en el término de traslado de la demanda, el juez proferirá sentencia ordenando
la restitución. Art. 384 nral. 3º CGP.
Requieres un abogado de arrendamientos?
Mejoras
¿Cuándo puede el demandado alegar
mejoras en el proceso de restitución?
Cuando el demandado
alegue mejoras, deberá hacerlo en la contestación de la demanda, y se tramitará
como excepción. Art. 384 nral. 4º CGP
¿Como opera la compensación de
créditos por mejoras reconocidas al arrendatario?
Si en la sentencia se
reconoce al demandado derecho al valor de las mejoras, reparaciones o cultivos
pendientes, tal crédito se compensará con lo que aquel adeude al demandante por
razón de cánones o de cualquiera otra condena que se le haya impuesto en el
proceso. Art. 384 nral. 5º CGP
Consignación
¿Si el demandado no consigna lo
adeudado podrá ser oído en el proceso de restitución por la causal de mora?
Si la demanda se
fundamenta en falta de pago de la renta o de servicios públicos, cuotas de
administración u otros conceptos a que esté obligado el demandado en virtud del
contrato, este no será oído en el proceso sino hasta tanto demuestre que ha
consignado a órdenes del juzgado el valor total que, de acuerdo con la prueba
allegada con la demanda, tienen los cánones y los demás conceptos adeudados. Art.
384 nral. 4º CGP
¿Cuándo se presume que el
arrendatario demandado está al día en los pagos?
Cuando presente los
recibos de pago expedidos por el arrendador, correspondientes a los tres (3)
últimos períodos, o si fuere el caso los correspondientes de las consignaciones
efectuadas de acuerdo con la ley y por los mismos períodos, a favor de aquel. Art.
384 nral. 4º CGP
¿Si el demandado no consigna lo
adeudado podrá ser oído en el proceso de restitución por causal diferente a la
mora?
No.
Cualquiera que fuere la
causal invocada, el demandado también deberá consignar oportunamente a órdenes
del juzgado, en la cuenta de depósitos judiciales, los cánones que se causen
durante el proceso en ambas instancias, y si no lo hiciere dejará de ser oído
hasta cuando presente el título de depósito respectivo, el recibo del pago
hecho directamente al arrendador, o el de la consignación efectuada en proceso
ejecutivo. Art. 384 nral. 4º Inc 3º CGP.
¿Qué sucederá con los cánones
depositados para ser oído en el proceso?
Los
cánones depositados en la cuenta de depósitos judiciales se retendrán hasta la
terminación del proceso si el demandado alega no deberlos; en caso contrario se entregarán
inmediatamente al demandante. Si prospera la excepción de pago propuesta por el
demandado, en la sentencia se ordenará devolver a este los cánones retenidos;
si no prospera se ordenará su entrega al demandante.
Los depósitos de cánones
causados durante el proceso se entregarán al demandante a medida que se
presenten los títulos, a menos que el demandado le haya desconocido el carácter
de arrendador en la contestación de la demanda, caso en el cual se retendrán
hasta que en la sentencia se disponga lo procedente. Art. 384 nral. 4º Inc 4º y
5º CGP
Condena
Cuando se condena a la suma de un 30%
en el proceso de restitución?
Cuando se resuelva la
excepción de pago o la del desconocimiento del carácter de arrendador, se
condenará al vencido a pagar a su contraparte una suma igual al treinta por
ciento (30%) de la cantidad depositada o debida. Art. 384 nral. 4º Inc 6º CGP
¿Qué sucede si al arrendador se le
demuestra que se ha negado a recibir el inmueble?
Cuando el arrendatario
alegue como excepción que la restitución no se ha producido por la renuencia
del arrendador a recibir, si el juez la halla probada, le ordenará al
arrendador que reciba el bien arrendado y lo condenará en costas. Art. 384 nral.
4º Inc 6º CGP
Actuaciones
¿Cuáles actuaciones procesales no son
admisibles en el proceso d restitución de inmueble arrendado?
En este proceso son
inadmisibles:
1. la
demanda de reconvención,
2. la
intervención excluyente,
3. la coadyuvancia
y
4. la
acumulación de procesos.
En caso de que se
propongan el juez las rechazará de plano por auto que no admite recursos. Art.
384 nral. 6º CGP
Conciliación
¿Es necesario agotar audiencia de
conciliación como requisito de procedibilidad?
No.
El demandante no estará
obligado a solicitar y tramitar la audiencia de conciliación extrajudicial como
requisito de procedibilidad de la demanda. Art. 384 nral. 6º Inc. 2º CGP
Medidas cautelares
¿Qué medidas cautelares son
procedentes en el proceso de restitución de inmueble arrendado?
Procede el embargo y
secuestro.
En todos los procesos de
restitución de tenencia por arrendamiento, el demandante podrá
pedir, desde la presentación de la demanda o en cualquier estado del proceso,
la práctica de embargos y secuestros sobre bienes del demandado, con el fin de
asegurar el pago de los cánones de arrendamiento adeudados o que se llegaren a
adeudar, de cualquier otra prestación económica derivada del contrato, del
reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar y de las costas
procesales. Art. 384 nral. 7º CGP.
¿Pueden decretarse y practicarse los
embargos y secuestros previos a la notificación al demandado?
Sí.
Los embargos y secuestros podrán decretarse y
practicarse como previos a la notificación del auto admisorio de la demanda a
la parte demandada. Art. 384 nral. 7º Inc. 2º CGP.
¿Deberá prestar caución el demandante
en el proceso de restitución?
Sí.
En todos los casos, el demandante deberá
prestar caución en la cuantía y en la oportunidad que el juez señale para
responder por los perjuicios que se causen con la práctica de dichas medidas. Art.
384 nral. 7º Inc. 2º CGP.
¿Como puede la parte demandada impedir o levantar
las medidas cautelares?
La parte demandada podrá impedir la práctica de
medidas cautelares o solicitar la cancelación de las practicadas mediante la
prestación de caución en la forma y en la cuantía que el juez le señale, para
garantizar el cumplimiento de la sentencia. Art. 384 nral. 7º Inc. 2º
CGP.
Ejecución de la sentencia
¿Qué sucede con las medidas
cautelares si el demandante no promueve la ejecución de la sentencia?
Las medidas cautelares se levantarán si el
demandante no promueve la ejecución en el mismo expediente dentro de los
treinta (30) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, para obtener el
pago de los cánones adeudados, las costas, perjuicios, o cualquier otra suma
derivada del contrato o de la sentencia
¿Cuál es el término para promover la
ejecución de la sentencia cuando en el proceso de restitución se condena en costas?
Si en esta se condena en costas el término será
de treinta (30) días que se contarán desde la ejecutoria del auto que las
apruebe; y si hubiere sido apelada, desde la notificación del auto que ordene
obedecer lo dispuesto por el superior. Art. 384 nral. 7º Inc. 3º
CGP.
Restitución provisional
¿Puede solicitarse la restitución provisional
del inmueble?
Sí. En
cualquier estado del proceso si se comprueba que está desocupado o abandonado, sin
importar la causal de restitución previa inspección judicial al inmueble.
¿Se seguirán causando obligaciones
derivadas del contrato de arrendamiento ante la restitución provisional del
inmueble arrendado al arrendador?
Durante la vigencia de la restitución
provisional, se suspenderán los derechos y obligaciones derivados del contrato
de arrendamiento a cargo de las partes. Art. 384 nral. 8º Inc. 2º
CGP.
Instancias
¿Cuál es el tipo de proceso cuando la causal de
restitución es exclusivamente la mora en el pago del canon de arrendamiento?
Cuando la causal de restitución sea
exclusivamente la mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se
tramitará en única instancia. Art. 384 nral. 9º CGP.
En los demás procesos de restitución donde se
invoque una causal diferente a la mora, se aplicarán las reglas generales del
Código General del Proceso incluyendo la apelación cuando la ley lo permita.
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