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REQUISITOS DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA
La promesa de contrato no es vista con muy buenos ojos por la ley, toda vez que el artículo 89 de la ley 153 de 1.887 parte de una redacción negativa: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna”, pero deja abierta la posibilidad que esta los pueda generar siempre y cuando se cumpla con unos requisitos muy especiales:
a. Que la promesa conste por escrito, requisito cumplido en razón de haberse aprobado por la parte actora los documentos que la contienen, y toda vez que no fueron tachados de falsos ni desconocidos por las partes, constituye plena prueba de su existencia. (fls. 3-6 c 1).
b. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que la ley declara ineficaz por no concurrir las exigencias legales.
c. Que la promesa fije un plazo o condición que determine la época en que ha de celebrarse el contrato, requisito que se satisface al fijar la promesa como fecha para la celebración del contrato de compraventa el día 23 de octubre del año 2000, en la Notaría 47 de Bogotá, según se observa en la cláusula sexta del escrito. (fl. 4 c 1). Al respecto, como bien lo señalo el a-quo, en el contrato de promesa no se determinó la hora en que habría de firmarse la escritura pública; no obstante, dicha omisión no genera vicio alguno en el negoció, pues como lo ha sostenido la corte Suprema de Justicia en sentencia del 1° de marzo de 1985 “no es la hora el momento determinante para entender el plazo. No. Cuando se hace expresa referencia al día, se tiene que admitir que los contratantes han querido que, dentro del tiempo de disponibilidad de la Notaría, se pueda cumplir el negocio prometido. Claro está que razones de conveniencia harían más definido el señalamiento de la hora, particularmente para no dejar abierta toda la jornada laborable para atender la obligación.”
d. Por último, que se determine de tal suerte el contrato que para su perfeccionamiento sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Este requisito se cumple cuando a la promesa de compraventa sólo le falta la formalidad de la escritura pública para convertirse en contrato de venta de inmueble.
En el caso concreto, el contrato de promesa de compraventa reúne a cabalidad todos los presupuestos impuestos.
por el artículo 89 de la ley 153 de 1.887 por lo que entrará la Sala al estudio de las pretensiones de la demanda analizando las obligaciones adquiridas por las partes.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR Y DEL COMPRADOR
Ante todo, debe recalcarse tal como lo ha sostenido la Corte Suprema de Justicia, que la obligación específica que surge para las partes en el contrato de promesa, es la de concurrir a la celebración eficaz del contrato prometido, en el término o al cumplimiento de la obligación al efecto estipulados; esto es que, la promesa sólo produce obligaciones de hacer, a más de las estipuladas en el mismo contrato.
La promesa de compraventa allegada, establece claramente la obligación de las partes de comparecer a suscribir la escritura pública para el día 23 de octubre de 2.000, en la Notaría 47 de Bogotá.
En punto a la obligación del promitente vendedor de entregar el bien, en la cláusula décima tercera de la promesa de compraventa se estipuló que se haría en la fecha de firma de la escritura pública.
De otro lado para el comprador sus obligaciones se reducen al pago del precio en la forma establecida en la promesa y comparecer a la Notaría a recibir la escritura por la cual el vendedor le transfiere el dominio del inmueble. En la promesa arrimada con la demanda se estableció claramente el monto del precio como contraprestación de la cosa prometida en venta y los plazos en que precio se pagaría.
SENTENCIA 11 DE MARZO DE 2008, Magistrada Ponente: Dra. LIANA AIDA LIZARAZO V.
