SIN IMPORTAR LA DESTINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO (COMERCIAL O VIVIENDA) APLICA EL TRAMITE DE ÚNICA INSTANCIA CUANDO LA CAUSAL SEA LA MORA EN EL PAGO DEL CANON
(Colombia)
Importancia del tema
Esta decisión de la Corte Constitucional, deja en claro que no existe un tramite para el proceso de restitución de inmueble arrendado cuando se trata de local comercial y otro de arrendamiento de vivienda cuando la causal es exclusivamente la mora, pues ambos entonces hoy se presentan como abreviados de restitución, y su trámite es de única instancia, es decir, no le caben apelaciones a la sentencia.
Las reflexiones conclusorias dela Corte Constitucional
"Como consecuencia, se puede concluir por la
Sala Octava de Revisión que todos los procesos de restitución de inmueble
arrendado, cualquiera que sea la destinación del bien objeto de arrendamiento,
se encontraban sujetos a un proceso tramitado en única instancia cuando la causal de restitución hubiera sido
exclusivamente la mora en el pago del canon de arrendamiento, lo cual no se
cumplió en el caso sub-examine.
Así lo ha sostenido de manera
uniforme la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, al
interpretar el artículo 39 de la Ley 820 de 2003, “se refiere
al trámite de única instancia y no se aplica exclusivamente a los contratos de
arrendamiento de vivienda sino a todos los contratos de esa índole, sean ellos
civiles o comerciales, conforme a lo decidido por la Corte Constitucional ,
siempre y cuando “la causal de restitución sea exclusivamente mora en el pago
del canon de arrendamiento”[1].
En reciente
pronunciamiento del 2 de mayo de 2013, M.P. Ariel Salazar Ramírez, dicha Sala
de Casación concedió el amparo del derecho fundamental al debido proceso como
quiera que para el Tribunal accionado el artículo 39 de la Ley 820/03 no era aplicable en
todos los casos en que medie un contrato de arrendamiento, sino únicamente
cuando se trate de vivienda urbana. La providencia del máximo tribunal de la
jurisdicción ordinaria, precisó que, “en el
proceso abreviado promovido por la tutelante aduciendo como causal exclusiva de
restitución la mora en el pago del canon de arrendamiento respecto de un
contrato de arrendamiento con fines comerciales –que no sobre un inmueble
destinado para vivienda urbana-, la destinación del bien no es óbice para
aplicar los preceptos procesales de la
Ley 820 de 2003, así como tampoco lo es, el hecho de que el
arrendamiento se suscribiera antes de la entrada en vigencia de esa normativa” (…) “… la interpretación que el Tribunal accionado
hizo de la norma adjetiva, desentona con la jurisprudencia que reconoce en el trámite de restitución de
inmueble arrendado por la causal de no pago de los cánones, una excepción
legítima al principio de la doble instancia”.
Defecto procedimental
"2.1.1.
Defecto
procedimental absoluto
"Una vez presentadas ambas
providencias que dan cuenta de un proceso tramitado en dos instancias,
considera la Sala que el defecto procedimental alegado por los accionantes se
encuentra llamado a prosperar. En efecto, el inciso segundo del artículo 39 de
la Ley 820 de 2003, vigente durante todo el trámite procesal en cuestión,
señalaba lo siguiente:
“Todos los procesos de restitución de inmueble
arrendado tendrán trámite preferente, salvo respecto de los de tutela. Su
inobservancia hará incurrir al juez o funcionario responsable en causal de mala
conducta sancionable con destitución del cargo. El Consejo Superior de la
Judicatura adoptará las normas necesarias para el cumplimiento de lo así
dispuesto, dentro de los seis (6) meses siguientes a la vigencia de la presente
ley.
Cuando
la causal de restitución sea exclusivamente mora en el pago del canon de
arrendamiento, el proceso se tramitará en única instancia” –negrilla fuera de
texto-.
Dicho inciso fue analizado
por la Corte Constitucional en la sentencia C-670 de 2004[1], en la
cual lo declaró exequible por cuanto dentro del conjunto de causales para dar por
terminado unilateralmente el contrato por parte del arrendador, “el
legislador consideró que cuando aquella fuese exclusivamente la mora
en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se tramitaría en única
instancia. Se trata de una medida razonable y justificada, adoptada por el
Congreso de la República dentro de su margen de configuración normativa, por
cuanto si el arrendatario persiste en incumplir con su principal obligación
contractual, cual es cancelar oportunamente el monto del canon acordado, es
evidente que se le está causando un grave perjuicio al arrendador, ante lo cual
el legislador consideró necesario agilizar el curso de esta variedad de
procesos suprimiendo el trámite de la segunda instancia”.
En esa misma providencia,
la Corte Constitucional estudió el artículo 35 de la citada Ley por cuanto el
demandante consideró que con la expresión "en todos los
procesos de tenencia por arrendamiento", se vulneraba el principio de
unidad de materia. No obstante, la Corte no compartió los argumentos de la
demanda y declaró exequible la expresión, entendiendo que “… En efecto, la
Ley 820 de 2003 se titula "Por la cual se expide el régimen de
arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras disposiciones", por lo
que, no solo regula el contrato de
arrendamiento de vivienda urbana sino que se dictan otras disposiciones, entre
ellas algunas de tipo procesal aplicables por supuesto a "todos los
procesos de restitución de tenencia por arrendamiento", dado que el
legislador ha consagrado un solo procedimiento para tramitar la restitución del
inmueble arrendado independientemente de la destinación del bien objeto del
arrendamiento. En el caso, no se trata de una norma de carácter sustantivo,
mediante la cual se regulen los derechos y obligaciones de las partes en un
contrato de arrendamiento, sino que se trata de un mecanismo procesal para
asegurar el pago, no solo de los cánones de arrendamiento adeudados, o que se
llegaren a adeudar, sino de cualquier otra prestación económica derivada del
contrato, el reconocimiento de las indemnizaciones que hubiere lugar y las
costas procesales” –negrilla fuera de texto-."
"En ese orden de ideas, la
Sala Octava de Revisión encuentra un defecto procedimental absoluto en las
actuaciones judiciales proferidas: i) el 5 de febrero de 2013 por el Juzgado 41
Civil del Circuito, en la cual se concedió, en el efecto suspensivo, el recurso
de apelación interpuesto contra la sentencia proferida el 11 de enero de 2013[1]
y; ii) el 15 de febrero de 2013 por el Tribunal Superior del Distrito Judicial
de Bogotá –Sala Civil-, en la cual se admitió el recurso de apelación
interpuesto por la parte demandante[2],
por cuanto las anteriores providencias quebrantan flagrantemente la forma del
juicio regular -de única instancia- y se apartan por completo del procedimiento
legalmente establecido que se debía surtir en este proceso abreviado de
restitución de inmueble, teniendo en cuenta que la causal de restitución
alegada por la demandante fue la presunta mora en el canon de arrendamiento
durante los meses de septiembre de 2009 hasta junio de 2010."
[1] Ver
sentencia de 18 de noviembre de 2008, exp. No. 2008-0405-01, reiterada en sentencia de 18 de enero de 2012,
exp. No. 2011-02693-00.
Fuente: Corte Constitucional Sentencia T-820 de 2014
Sala Octava de Revisión de la Corte Constitucional ,
integrada por los Magistrados Luis Ernesto Vargas Silva, María Victoria Calle
Correa y Martha Victoria Sáchica Méndez como Magistrada Ponente.